广东省广州市-花都空港国际商贸港商贸核心区建设项目可行性研究报告

一、项目基本情况

本项目拟建于广东省广州市花都区花山镇，位于白云国际机场西北片区，属空港经济核心圈层，周边有城际铁路、高速公路与城市快速路环绕，具备航空、铁路与港口多式联运的区位条件。项目为大型商贸物流综合体，规划范围总面积约9.86平方公里，总建设规模约1450万平方米，采用"一核四片"功能布局，其中商贸核心区承担集中交易与会展功能，拓展片区承担商品展示，智能制造片区承担打样与小批量生产，物流片区承担集散发运，花山片区承担生活与商务配套。本次实施范围为商贸核心区，规划投资约325亿元，开发面积约320万平方米，首期北地块占地约401亩，计容建筑面积约57万平方米，重点建设集中式商品交易馆、全球数字交易中心、国际会展综合馆与总部集聚区，同步配套建设市政道路、地下综合管廊、消防站、变电站与污水处理等公用工程。项目建设周期约36个月，计划于2028年前后投入运营，建成后可提供百万平方米量级的实体交易空间以及数字贸易、直播电商、跨境出海等新业态场景。项目单位已完成首开区地块获取、片区总体空间规划与市政管线衔接方案，具备分批开工条件。

二、项目建设的必要性

（一）破解区域专业市场大而不强的转型难题。区域专业市场规模庞大、商户数量众多，但长期以档口经济为主，品牌附加值偏低，采购、设计、制造与物流环节彼此割裂，交易效率与订单转化水平提升有限。本项目以集中式交易馆与数字交易中心为载体，推动订单归集、样品展示、快速打样与集中发运在同一片区内闭环运行，有助于降低商户的协作成本，提升区域商贸的整体议价能力。

（二）承接空港枢纽流量并向产业链上游延伸。项目紧邻大型国际机场，具备客流、货流与信息流高度集聚的天然优势，每年两届大型展会带来的客商流量此前难以沉淀为长期交易。通过建设常年运营的商贸与会展设施，可将展会期间的一次性接触转化为常态化的订单与服务关系，并带动周边设计、制造与物流环节协同发展。

（三）改善城市功能并提升土地利用效益。项目所在片区此前以传统加工与仓储功能为主，单位土地产出强度偏低，道路与市政配套承载能力不足。项目实施后通过统一规划、集中建设与功能置换，可在提升土地集约利用水平的同时完善区域公共服务与交通组织，为城市空间结构优化提供支撑。

三、项目实施的可行性

（一）区位交通与枢纽条件优越。项目坐拥机场、铁路与港口的立体枢纽叠加优势，一站接驳机场、两站直达大型铁路客站，可在三十分钟左右通达城市核心区，两小时左右覆盖区域主要城市。货运方面可通过机场货站、高速路网与港口通道实现快速集散，为商贸物流业务提供良好的通道条件。

（二）规划设计与工程实施条件成熟。片区已完成总体空间规划与功能分区研究，首开区地块权属清晰、地形平缓，周边市政管线可接入，具备规模化施工的场地条件。交易馆、会展馆等主体建筑结构形式成熟，施工单位资源充足，工程组织与工期安排可控。

（三）招商基础与运营资源具备。项目在启动阶段已开展全球招商推介，与多个国家和地区的企业及机构建立联系，形成了一批意向合作项目，覆盖商品交易、数字贸易与会展服务等领域。项目单位在专业市场运营、商户服务与展会组织方面已有一定积累，可为后续运营提供支撑。

四、项目实施背景及目的

（一）实施背景。区域商贸流通格局正在调整，传统专业市场面临模式升级压力，而具备空港、铁路与港口条件的城市正加快布局以数字贸易为特征的新型商贸枢纽。行业公开信息显示，本项目所在的空港片区已被列为重点发展区域，相关扶持政策与规划条件逐步明确，项目推进的外部环境较为有利。

（二）实施目的。本项目旨在建设一个集集中交易、样品展示、快速打样、集散发运与总部办公于一体的国际商贸枢纽，形成常态化的订单承接与产业协同能力，提升项目单位在商贸物流领域的运营规模与服务水平，并通过商贸、设计、制造、物流链条的贯通带动区域产业升级。

从效益测算看，项目商贸核心区建成后，可通过交易馆与总部载体的租售、会展与数字交易服务、物流配套服务等渠道形成收入，收入结构以稳定租金与服务费为主，现金流的可预期性较好。项目投资规模较大，回收周期长于一般制造业项目，但资产具有较强的保值与增值属性，运营成熟后租金水平与出租率具备提升空间。综合判断，项目投资回收期处于大型商贸综合体项目的合理区间，对区域商贸能级提升与就业带动具有积极作用。

（本文由中讯咨询编制，相关内容基于行业公开资料与项目调研整理，仅供行业研究参考，不构成任何投资建议。）

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