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2017年1季度房地产行业主要政策综述

时间:2019-03-19 来源:系统管理员 浏览次数:303

摘要:20171季度房地产行业政策频频加码,力度堪称史上之最。具体主要集中在以下几方面:一是保障房再获政策强力支持,从政府高层重要批示,到专项资金的力挺再到政府工作报告重申,进一步确立房子居住属性定位,明确以政府为主提供基本保障的指导思想;二是为严控房地产金融业务风险,央行明确要求合理控制房贷比和增速,去“金融化”防“脱实向虚”;三是全国多地密集出台一系列“组合拳”,从严从紧抑制房地产市场泡沫,规范市场交易秩序、稳定市场预期,促进2017年房地产市场平稳健康发展。

 

一、   保障性住房继续受益政策和资金支持

 

李克强对棚户区改造工作作出重要批示。2017116日,国务院总理李克强对棚户区改造工作作出重要批示。批示指出:棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2016年,各地区、各有关方面积极作为、密切配合、攻坚克难,圆满完成棚改年度目标任务,对改善困难家庭住房条件、拉动扩大有效需求等发挥了重要作用。2017年棚改任务仍然艰巨,望进一步加大工作力度,落实责任,保障好资金等各项条件,既推动今年新开工600万套棚改任务早安排、早启动,又抓好续建棚改项目建设,继续提高货币化安置比例,力争让更多群众早日入住。要围绕抓好工程质量安全、搞好配套设施建设,做好分配管理服务,完善措施、细化工作、严格监管,让搬进新居的群众住得更加放心、舒心。

 

两部门加强保障房专项资金管理。2017124日,财政部、住建部发布了关于印发《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》的通知(简称《通知》),以规范中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理,提高资金使用效益。

 

《通知》指出,专项资金可统筹用于支持纳入国家城镇保障性安居工程计划的项目:向符合条件的在市场租赁住房的城镇住房保障家庭发放租赁补贴,不得向政府投资运营的公共租赁住房承租家庭再发放租赁补贴;支持城市棚户区改造项目,包括用于城市棚户区改造项目中的征收、安置房建设(购买)和相关配套基础设施建设等支出,不得用于城市棚户区改造中回迁安置之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出;支持公共租赁住房项目建设(含新建、改建、购买公共租赁住房)。

 

 政府工作报告再次重申加大棚户区改造。201735日,李克强总理在政府工作报告中再次重申2017年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房,因地制宜提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

 

我国保障性住房包含廉租房、公租房、经济适用房、限价房和棚改房。“十二五”以来,我国政府及相关主管部门连续出台多项与保障性安居工程建设相关的法规文件,完善包括筹资渠道、保障方式、土地供应、基础配套、财政资金、保障房公平分配、安居工程质量保证等方面的制度体系,基本形成了一整套促进保障性安居工程建设持续健康发展的政策体系。 “十三五”规划再次明确提出要统筹规划保障性住房、棚户区改造和配套设施建设,完善投资、信贷、土地、税费等支持政策,实行实物保障与货币补贴并举,逐步加大租赁补贴发放力度,对加快解决城镇中低收入家庭住房困难,促进经济社会和谐稳定和健康发展发挥了重要作用。

 

二、防范信贷资产风险 个人房贷全面收紧

 

2017216-17日,中国人民银行金融市场工作会议在北京召开,会议公布了《2016年第四季度中国货币政策执行报告》(以下简称《报告》)。《报告》强调,下一阶段要落实好各项制度和机制建设,宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。《报告》指出更为重要的是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手,从供给端解决房地产供需错配问题,构建房地产市场健康发展的长效机制。

 

我国房地产市场具有一定特殊性,一线城市与三四线城市房地产价格走势差异较大,供需具有一定刚性,相关政策会对房地产市场产生较大影响。对此,央行副行长潘功胜在会议上指出:要继续完善“差别化”的住房信贷政策,加强房地产金融宏观审慎管理,促进房地产市场平稳健康发展。

 

320日,中国人民银行加急下发了《做好信贷政策工作的意见》(以下简称《意见》),对房贷政策提出进一步明确要求,这意味着信贷政策正紧密配合楼市防范风险。

 

首先,《意见》要求央行各分支机构要将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分,合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策,严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。

 

其次,《意见》要求加强对商业银行的窗口指导,敦促其优化信贷结构、合理控制房贷比重和增速,做好房贷资源投放的区域分布,支持三四线城市去库存,有效防控信贷风险,积极会同当地银监部门,将差别化住房信贷政策严格落实。

 

实际上,从2016年底中央经济工作会议以来,“防范系统性金融风险”在各种场合被反复提及,央行也就此开始对银行进行窗口指导,要求控制房贷新增规模,各大银行相应地收紧房贷政策,尤其是对于一线城市及热点地区减少了房贷投放指标。这主要在源于去年以来加杠杆炒房的热潮,居民房贷占新增贷款的比重居高不下。据央行数据显示,2016年新增贷款12.7万亿元,居民购房贷款占44.8%201712月份这一数据依然在30%以上。

 

为防范信贷资产风险,20173月份,全国多个城市纷纷提高购房首付比例尤其是二套房首付普遍提至60%甚至个别达80%,再加上央行和银监部门配合对商业银行房贷投放进行窗口指导,无疑热点一二线和环一线的三四线城市投资性房贷将全面收紧,首付增加且利率上升,而同时对刚需仍将全力支持,对其他库存型三四线城市全力支持,体现了因城施策的调控思路。

 

由此分析,2017年我国房地产金融将实施收缩信贷杠杆,引导资金脱虚向实、挤压投机资金获利空间的政策。

 

三、北上广深采取“认房认贷”政策 全国楼市调控不断加码升级

 

2017年春节之后,新一轮楼市调控措施在全国多地先后出台。从全国调控城市来看,调控主要分布在热点一、二线城市及环一线城市周边县市。截至3月底,已有超过40个城市及县区出台了超过120次有关房地产的调控政策,多个城市更是连续出台多次政策。在去库存的大背景下,限购范围也正在蔓延。

 

以北京为例,春节假期过后,北京再次收紧信贷政策,除全面、严格落实房贷利率折扣最高九折外,还调整了个人住房商业贷款业务的规定。北京在10天出台9项政策严控楼市,每一项政策严厉程度都是全国罕见,尤其是对假离婚的管控和对商办项目的限制更为严格。

 

从北京政策可以看出,整个政策原则依然是 3·17”的政策主旨,也就是“房子是用来住的,不是用来炒的”。对于真正的刚需自住,政策依然没有加码,而且把过去市场上存在的一些灰色地带全部封死,包括通过假离婚手段获得首套房贷款资格方面。从目前市场来看,受“认房又认贷”政策影响最大的,是有改善型需求的人群,特别是“卖一买一”。由此可预期,未来购置改善型住房的节奏将会明显放缓,而刚需利益则因此轮政策得到保护。

 

截至目前,北上广深全部执行了“认房又认贷”政策,且非户籍人口购房门槛均提高至5年。与此同时,二线城市升级限购措施也接踵而至,杭州、南昌、南京、郑州、成都等纷纷将非户籍人口购房门槛均提高至2年,长沙、青岛、石家庄依次重启限购,外地人限购一套,同时提高购房首付比。

 

2014年限购、限贷政策多集中在一、二线城市有所不同的是,本轮限购阵营开始向一线周边县市及省内热点城市蔓延。如环北京的河北涿州、沧州、保定市涞水县、张家口市崇礼区开始限购,廊坊市扩大限购范围,环上海的嘉兴、嘉善县升级限购限贷力度,而环深圳的佛山限购升级,中山也重启限购。此外,南京周边的句容、福州周边的连江县、及赣州、三亚等热点城市均实施限购政策。环一线城市房价的较快上涨是此次调控加码的诱因,而一线城市投资需求的外溢是助推周边城市地价和房价不断攀升的主要原因。另外,前几轮宏观调控相对更注重金融安全、宏观经济的稳定健康发展,但这一轮实际上是在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调上进行调控,目的就是为了达到房子的居住属性。

 

20171季度全国主要城市政策汇总

主要城市

政策主要内容

一线城市

北京

限贷升级,“认房认贷”,二套房首付最高80%;外地社保由5年改为连续60个月,离婚一年内再买房认定为第二套;加强商业办公类项目管理“商改住”限购

上海

1套住房居民家庭首付款比例不低于50%,购买普通商品住房二套首付比例提升至50%,购买非普通自住房首付款比例不低于70%;非本地户籍购房的社保及个税缴纳年限达到5

广州

限购、限贷升级,外地人社保提高到5年,“认房认贷”,二套房首付最高70%

天津

外地人限购1套,本地非单身2

二线城市

西安

本地户籍、外地人在城六区范围内限购1套住房

南昌

加大住宅限购限贷力度,暂停向市区有房者出售住宅;对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工停止发放住房公积金款

南京

商业办公等非住宅类建筑不能按住宅套型设计;六合、溧水、高淳等外围地区纳入限购范围,提高社保缴纳年限

厦门

单身限购1套,新购房需满2年才能交易

合肥

加大处罚及曝光捆绑销售、办公改公寓的力度

成都

限购区域范围扩大至主城区及近郊,扩大至二手房

郑州

限购升级,补缴社保不认可

青岛

实施限购限贷,非本市户籍居民在市六区限购1套,无一年及以上纳税或社保证明者不得购房,并且首付比例各档次提高1成,第三套房停贷

长沙

重启限购,省内限购1套新房,省外交1年社保限购1套新房;提高公积金首付比例

石家庄

重启限购,外市人交1年社保限购1套;公积金、商贷二套首付比例提至60%50%

三四线城市

连云港

公积金首付将由20%上调至30%

佛山

外地家庭限购2套新建商品房,无房外地居民限购需缴1年以上社保

三亚

二套房首付五成,三套房限贷;严格执行商品房销售明码标价规定,禁止商品房预购人将预买的未竣工的预售商品房再行转让,加强房地产市场秩序监管

张家口

崇礼区限购升级,本区单身无房限购一套;非本区居民累计缴纳一年以上个人所得税或社会保险缴纳证明限购1套普通住房(含二手房)

涿州

本地二套房首付不低于50%;非本地限购1套商品房(含二手房)且首付款比例不低于30%

保定

本地居民限购3套,外地人限购1套,二套首付比例最高60%

廊坊

扩大限购范围至主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县,提高二套首付比例最高至60%

中山

外地人可购买1套新建商品房(连缴社保1年),本地居民家庭限购3

 


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